万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘(mì)开发(fā)商——中赫(hè)集(jí)团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次(cì)受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是(shì)，这些(xiē)房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的(de)抵押(yā)物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项(xiàng)目(mù)的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司（下称中国信(xìn)达北分），处(chù)置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查(sī)（下称(chēng)赫(hè)华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是(shì)共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报道(dào)属(shǔ)实，说明(míng)这些房子实际上都是卖(mài)出去(qù)了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为什(shén)么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房子根本没有网签(qiān)，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书(shū)院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确(què)实已经支付价款并(bìng)实际(jì)占有(yǒu)，那么(me)，中国(guó)信达(dá)转(zhuǎn)让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失最大的，没(méi)准还是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续的，如(rú)果业主没(méi)有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可(kě)以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行(开钟点房很容易被警察查吗，开钟点房是不是容易被警察查xíng)异(yì)议申请(qǐng)，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以(yǐ)联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月，人民(mín)法院报(bào)公布《最高人(rén)民法院关(guān)于(yú)商品房消费者(zhě)权利(lì)保护问题的批复》，以司(sī)法解释的(de)方(fāng)式明确(què)了购(gòu)房(fáng)人(rén)的(de)优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建(jiàn)设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿(cháng)权、抵押权以及其(qí)他债权的，人(rén)民(mín)法院(yuàn)应(yīng)当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付了部分(fēn)价(jià)款的(de)商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩(shèng)余价款(kuǎn)的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可(kě)能不(bù)仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公(gōng)司中国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前(qián)，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了(le)赫华恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出(chū)钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本(běn)超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的(de)价格，都令(lìng)业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就(jiù)可看(kàn)出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它(tā)远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米(mǐ)，说明(míng)万柳书(shū)院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧(jiù)在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也吸引了(le)不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它(tā)被外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生轨(guǐ)迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追根溯(sù)源，这个(gè)转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十(shí)年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团(tuán)购(gòu)网站，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨淡(dàn)收场(chǎng)。最(zuì)终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安的新东家。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下(xià)北(běi)京国安俱乐部全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安的估(gū)值一直(zhí)没变，那么中赫集团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又(yòu)要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质押(yā)，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫(hè)集(jí)团共(gòng)有11条股权(quán)出(chū)质记(jì)录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得到(dào)改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入(rù)1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫(hè)的经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，上述被(bèi)执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于难。不过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身(shēn)？

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