5月以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为(wèi)代表的机(jī)构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以南方和华(huá)夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司市(shì)值在(zài)股票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五(wǔ)个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先(xiān)在于几(jǐ)只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股从(cóng)排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环，且首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓(cāng)上(shàng)还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房(fáng)地(dì)产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于(yú)三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到(dào)二级市场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期(qī)一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括(kuò)房(fáng)地产等几类行业在(zài)盖(gài)特纳曲(qū)线(xiàn)里属于(yú)成熟期(qī)或者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几(jǐ)年特殊的行(xíng)情里包括煤(méi)炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平(píng)方(fāng)米(mǐ)的(de)年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)。需求端还(hái)需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无(wú)论(lùn)从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支撑每(měi)年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中，伴随着(zhe)地产的高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进入(rù)到供给侧出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能(néng)够(gòu)通过大鱼吃(chī)小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但(dàn)不代表没(méi)有(yǒu)投资(zī)机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识(shí)转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区(qū)域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本(běn)月以(yǐ)来实现(xiàn)股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏(xià)幸福、荣安地产。排名(míng)第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出(chmerry什么意思 merry是彩虹社的吗ū)涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地(dì)产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募(mù)的(de)迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润规(guī)模大幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因(yīn)，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情(qíng)时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也(yě)吸(xī)引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单(dān)中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报(bào)交出(chū)的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第(dì)七(qī)位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土(tǔ)地(dì)市(shì)场大(dà)幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券商测算对应潜在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获(huò)取低(dī)成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以(yǐ)上；从(cóng)融资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有(yǒu)限，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资(zī)成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股或(huò)存(cún)在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构(gòu)性机会依然存在(zài)，少部分公司(sī)尤其是央企占(zhàn)据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在于集(jí)中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量好、运(yùn)营能(néng)力强(qiáng)、可以创造持(chí)续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企在(zài)三(sān)个(gè)方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续(xù)提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳(shū)理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了(le)业(yè)绩(jì)的(de)回(huí)正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是(shì)机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内(nèi)人士(shì)张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且(qiě)主要(yào)集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售(shòu)业绩(jì)的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其(qí)实整个(gè)市场从(cóng)四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多(duō)数(shù)城市都出现环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的(de)情况。merry什么意思 merry是彩虹社的吗而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资金面压力，可能会(huì)出(chū)现，到(dào)六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地(dì)产以及(jí)其(qí)上下游(yóu)产业链的复苏速度(dù)都比想象的要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地(dì)产以及上下游就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个股仅为举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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