近(jìn)两年(nián)火爆的创新产(chǎn)品公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分(fēn)配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金收(shōu)益，特(tè)许经营(yíng)权分(fēn)红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金(jīn)额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设(shè)施资产(chǎn)的经营现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场价格变(biàn)化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础(chǔ)设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并(bìng)后(hòu)基金年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的固定利息(xī)回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券相对高的收益性，在有效控制风(fēng)险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的(de)关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主(zhǔ)要(yào)股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报(bào)，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与(yǔ)公募REITs二级市(shì)场的投资。水娃是几娃？ 水娃是什么颜色>

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关(guān)负(fù)责人也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对水娃是几娃？ 水娃是什么颜色经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额的(de)分红金额(é)进(jìn)行(xíng)计算。除权(quán)操作是(shì)对分红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基(jī)金分红(hóng)前后均可以获得公平(píng)的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资(zī)的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前提是(shì)本(běn)金(jīn)之(zhī)上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派的(de)是本(běn)金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同(tóng)年限到期(qī)后基金(jīn)价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年(nián)的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层(céng)资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经营项目(mù)在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短(duǎn)的(de)特许经(jīng)营项目，通常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较(jiào)长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特许经营权(quán)项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价随(suí)着(zhe)分派进度逐年(nián)下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来(lái)自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权(quán)类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更新改造或(huò)补(bǔ)缴土地出(chū)让(ràng)金等追(zhuī)加投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于(yú)企业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对(duì)股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产可(kě)以更多关(guān)注内部收益率的(de)高低，对产(chǎn)权(quán)类的(de)资产(chǎn)更(gèng)多关注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所以底(dǐ)层(céng)资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合(hé)实力、运营管理机构(gòu)实(shí)力、公募基(jī)金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因(yīn)素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于(yú)分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投(tóu)资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载(zài)明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中披(pī)露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结(jié)合(hé)经(jīng)济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中金基(jī)金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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