导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是(shì)否(fǒu)如(rú)此？

　　住建部披(pī)露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包(bāo)括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公楼、学(xué)校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大于(yú)1同(tóng)样不意味着中国(guó)住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布(bù)中国家(jiā)庭(tíng)户均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家(jiā)庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然(rán)而事(shì)实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总(zǒng)人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一(yī)人(rén)户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资(zī)源分配的再集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的(de)住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是中国地(dì)产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在不足，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那(nà)么当下房(fáng)地(dì)产大(dà)分化(huà)时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在(zài)不同能级城市之间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或(huò)是仍然存在不足？可(kě)惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前(qián)的(de)房子是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国(guó)户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量过(guò)剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合(hé)风(fēng)险普查工(gōng)作(zuò)情况为主题的新闻发布(bù)会上，负责(zé)人对外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建筑(zhù)住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐(qí)全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的(de)测(cè)算(suàn)思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅主要(yào)分两大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公(gōng)布城(chéng)镇住宅数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直(zhí)接公布，一(yī)是每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得到居民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏(fá)一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地产销售以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的(de)期(qī)房销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修的时(shí)间，取最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住(zhù)宅(zhái)。<手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图/p>

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租(zū)房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因此将(jiāng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的(de)实际变化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购期(qī)房(fáng)，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国平(píng)均每(měi)户城镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户均一(yī)套(tào)房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了(le)户均一(yī)套(tào)房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是(shì)否意味着(zhe)中国(手指头在里边怎么动，扣自己的正确手势图guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需求。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国(guó)和日(rì)本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国(guó)和(hé)韩国(guó)分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供不应(yīng)求，造成房(fáng)价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房，在(zài)高(gāo)房价的(de)大城市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所以说(shuō)户均(jūn)一套房无法满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当然这(zhè)与城市土(tǔ)地(dì)资源(yuán)紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定为住宅(zhái)存(cún)在(zài)困(kùn)难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户(hù)人数，需(xū)要(yào)住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均(jūn)住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得到中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户有房(fáng)。即(jí)便(biàn)如此(cǐ)，中国人口静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国(guó)未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购房需(xū)求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人(rén)口(kǒu)数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济(jì)发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的(de)分化日益明显，资源和(hé)生(shēng)产要素逐步向经济带、都(dōu)市圈中心城市流入(rù)，区域(yù)经济(jì)资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住(zhù)人口增量为72万，而(ér)出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上(shàng)其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施配套差(chà)、没有(yǒu)或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，供(gōng)需出(chū)现错配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单局(jú)限(xiàn)于城市能(néng)级之间差(chà)异(yì)，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据调查的(de)是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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