文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城(chéng)乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进(jìn)行(xíng)现房销售(shòu)”，不足一(yī)个(gè)月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没(méi)实(shí)力的别建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个(gè)技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是(shì)对购买者(zhě)的(de)单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险。从个(gè)人层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公平(píng)，比如，交房等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制(zhì)度怎(zěn)么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了(le)商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预(yù)售制。但(dàn)是(shì)，重点来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才可(kě)以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷(dài)款支付剩余全部(bù)房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售(shòu)制(zhì)度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民众的(de)最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本(běn)质是(shì)向善(shàn)，是以客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子(zi)是天(tiān)大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居(jū)乐业、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久安(ān)、行业企业健(jiàn)康发展(zhǎn)的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模(mó)式(shì)等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财(cái)税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问(wèn)题。针(zhēn)对这一系(xì)列问题，不少地产商(shāng)开始探求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到的(de)见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上(shàng)有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购(gòu)房(fáng)的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决(jué)了制造商的资金问题(tí)，降低投(tóu)资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房(fáng)地产市场的一(yī)大(dà)特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了(le)核(hé)心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶(jiē)段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个(gè)楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼花制(zhì)度的(de)监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银(yín)行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需(xū)求大和(hé)供给(gěi)量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于当时(shí)的(de)国情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而社(shè)会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房(fáng)地产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境(jìng)，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑是对(duì)内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设(shè)的(de)通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物(wù)分(fēn)配(pèi)，逐(z坏垣是什么意思啊，破屋坏垣适合装修吗hú)步实行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开(kāi)发商以预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货(huò)币(bì)化，中国人民(mín)银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖(mài)合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的(de)形式一次性付清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房(fáng)也开(kāi)启了(le)高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为(wèi)中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式，预(yù)售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时(shí)增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金需求，也(yě)提高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适(shì)居，住房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制(zhì)在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占(zhàn)总销售面积的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游(yóu)产业(yè)链特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批(pī)发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同(tóng)关系(xì)，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不(bù)善，出(chū)现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售(shòu)合(hé)同和按揭合(hé)同(tóng)，已经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字(zì)那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售(shòu)管(guǎn)理办法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则按照项目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者项目工程总额(é)报(bào)价计(jì)算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么(me)，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际(jì)上，在(zài)过去房地产大(dà)开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式套(tào)取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还(hái)款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求(qiú)购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两种方式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预(yù)售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是(shì)开发商(shāng)为购(gòu)房者提供一定的(de)保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的(de)1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据(jù)，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过(guò)按揭贷(dài)款(kuǎn)支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例(lì)的贷款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发商(shāng)挪用资金直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门经审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可(kě)零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签(qiān)署购房合同(tóng)前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金并进行预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按照德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重(zhòng)大延(yán)期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复，开发(fā)商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确(què)认无(wú)误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方面，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环(huán)节，英(yīng)国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度(dù)付(fù)款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，英国(guó)期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在(zài)确(què)认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措(cuò)施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成(chéng)“预(yù)售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经(jīng)多次修(xiū)订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范期房交易(yì)的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求开坏垣是什么意思啊，破屋坏垣适合装修吗发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交(jiāo)房前只需(xū)支付最(zuì)多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，购(gòu)房者的(de)订(dìng)金(jīn)与付款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示坏垣是什么意思啊，破屋坏垣适合装修吗

　　一，短期来看，当前(qián)房(fáng)地产到了政策出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力(lì)的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民(mín)营(yíng)企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形(xíng)势复杂(zá)性和人性复(fù)杂性，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题(tí)全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者(zhě)在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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