导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住宅(zhái)销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰(qià)逢近年(nián)地(dì)产(chǎn)持续低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城(chéng)镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查(chá)调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒(shū)适不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很(hěn)大(dà)差(chà)距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据(jù)商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户(hù)有房，然而(ér)事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口(kǒu)的(de)租赁(lìn)和置业需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人(rén)口会(huì)选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有四(sì)大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延(yán)续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的(de)分化日益明(míng)显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多(duō)体(tǐ)现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量(liàng)突然激增(zēng)，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在(zài)不足(zú)？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存(cún)量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们(men)无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测(cè)算出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答(dá)当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站(zhàn)不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平均每(měi)栋(dòng)建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数(shù)据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套数(shù)相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居(jū)民(mín)拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推算得到居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们(men)就能够得(dé)到城(chéng)镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)/商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期(qī)房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房(fáng)占比近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国(guó)城镇居(jū)民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适(shì)用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁(lìn)其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅(fú)为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购(gòu)期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续交付(fù)使用(yòng)，酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗到2024年，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意(yì)味(wèi)着中(zhōng)国城镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至意味着中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口流动、居民换房等(děng)因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国、英国和日本的(de)住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造(zào)成人口净流入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口和省际(jì)流(liú)动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会(huì)占据(jù)两(liǎng)套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中(zhōng)依然有不(bù)少老旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄(líng)至少在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题(tí)，如电(diàn)线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活带(dài)来了(le)很大(dà)的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的(de)老旧住(zhù)宅(zhái)面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年(nián)住宅存量总面(mi酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗àn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市(shì)将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于(yú)15平(píng)方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住(zhù)宅存(cún)在困难(nán)，若酵母菌是真核还是原核 细菌一定都是原核生物吗按这个标(biāo)准算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考虑家庭户(hù)人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对(duì)比发达(dá)国家人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的(de)人(rén)均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户(hù)有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求释(shì)放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实(shí)之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势(shì)将继续延(yán)续，导致户数会因户均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈(quān)中心城市流(liú)入，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市场带(dài)来(lái)新(xīn)的增(zēng)量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自建(jiàn)房(fáng)家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村(cūn)、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年(nián)底的中央(yāng)经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议(yì)明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的(de)人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依(yī)旧(jiù)存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经(jīng)济(jì)水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的(de)供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市(shì)能级之间(jiān)差异(yì)，优(yōu)质小区(qū)和老旧(jiù)二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发(fā)扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据调查的(de)是(shì)人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低，其增速(sù)可(kě)能(néng)超预期(qī)。

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