5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思％。而(ér)以公(gōng)募基(jī)金为(wèi)代(dài)表的机构对于这一(yī)板块(ku天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思ài)已(yǐ)经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总(zǒng)份额(é)均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基(jī)金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增(zēng)持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募(mù)所持有的房地(dì)产(chǎn)行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现(xiàn)，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在(zài)公募基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置房(fáng)地产行(xíng)业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不(bù)返了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具(jù)名的上(shàng)海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数(shù)量增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进(jìn)程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收入也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过(guò)快上(shàng)行的(de)房(fáng)价(jià)，因而行业高增(zēng)的时代已经过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的公司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶(dǐng)回(huí)落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到股票投资，就是(shì)强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假(jiǎ)期归(guī)来(lái)后日(rì)成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看(kàn)，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来(lái)看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度(dù)，其实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企(qǐ)，其(qí)第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率(lǜ)复(fù)苏(sū)至近年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引(yǐn)了知(zhī)名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季(jì)度十大流通股股东来看，知(zhī)名私(sī)募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十中(zhōng)，这也(yě)是连(lián)续第(dì)三个季度(dù)他(tā)有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布(bù)扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了(le)持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局(jú)在深(shēn)圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报(bào)喜的成绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季(jì)新杀入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富(fù)国(guó)中证指数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关(guān)人士分(fēn)析：“经(jīng)历(lì)过行(xíng)业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土(tǔ)地市(shì)场大(dà)幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用问题或(huò)者(zhě)资金紧(jǐn)张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机(jī)获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在当(dāng)前(qián)中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存(cún)在，少部(bù)分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现(xiàn)阶段(duàn)表现出较低的融(róng)资成(chéng)本，优质(zhì)的开(kāi)发资源(yuán)和良(liáng)好的不(bù)动产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于民营地产公司(sī)也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度看，行业的(de)逻辑(jí)在(zài)于(yú)集(jí)中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速(sù)发(fā)展阶段更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自(zì)身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升的(de)头部公司。”星(xīng)石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本保(bǎo)持低位，其(qí)次是(shì)销售(shòu)份额持续提(tí)升(shēng)，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企(qǐ)营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现(xiàn)明显改善(shàn)的(de)房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资的(de)驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复(fù)苏(sū)过(guò)程中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实(shí)整个市(shì)场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收(shōu)入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房(fáng)企为了(le)半年(nián)报(bào)冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下(xià)游产业链(liàn)的复(fù)苏(sū)速度(dù)都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候，在房地产以及(jí)上下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面(miàn)的(de)钱(qián)。但这也意(yì)味着，只有极为少数的(de)、做得比同行好得多(duō)的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业(yè)绩会逐(zhú)步体现出来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地(dì)去等待它的基(jī)本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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