万柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这(zhè)个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人(rén)被(bèi)中国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入(rù)房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了(le)！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他(tā)们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公(gōng)司不(bù)良债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项目的(de)处(chù)置主体是(shì)中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京(jīng)市分公(gōng)司(sī)（下(xià)称中国信达北分），处置的是(shì)对(duì)北京赫华恒(héng)瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒(héng)瑞）的(de)不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民(mín)币，其(qí)中(zhōng)债(zhài)权(quán)本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信达北分讨(tǎo)债的(de)故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这(zhè)些(xiē)房(fáng)子(zi)实(shí)际上(shàng)都是(shì)卖出(chū)去了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信(xìn)达的拍卖页面(miàn)上(shàng)又注明这75套房(fáng)子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

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　　第一财经的报(bào)道证(zhèng)实了(le)上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区(qū)房，万(wàn)柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也被精准收(shōu)割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实(shí)已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如果(guǒ)业主没(méi)有过错，人民(mín)法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发商，要求退还购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)或办理房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的(de)方式明确了购房人的(de)优(yōu)先权(quán)：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居住为目的(de)购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他债(zhài)权的，人民(mín)法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这(zhè)笔不良(liáng)债权，实际上(shàng)是(shì)个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押(yā)的(de)这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会(huì)赔1什么意思网络用语女生，211什么意思网络用语了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中国信达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信(xìn)托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管(guǎn)理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的(de)万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块块从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每(měi)棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对手是当时有名的融创(chuàng)观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大(dà)华(huá)府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊(jīng)人的36万元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽(suī)然已经推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外(wài)界贴(tiē)上了(le)，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的(de)地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后，这个(gè)地产界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深陷(xiàn)财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在(zài)于收购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安(ān)的新(xīn)东(dōng)家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此(cǐ)拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值(zhí)一直(zhí)没(méi)变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是(shì)这样(yàng)，中赫(hè)为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其(qí)手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出(chū)质记录(lù)。质权人(rén)包(bāo)括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安的经营(yíng)状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行标(biāo)的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安(ān)，目前幸免于(yú)难(nán)。不过在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个(gè)多(duō)亿(yì)的北(běi)京国(guó)安，又如何能独善其身？

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