万柳书(shū)院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于(yú)北(běi)京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫(hè)集(jí)团成(chéng)了共同债务人(rén)被中国(guó)信(xìn)达追债，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早(zǎo)已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入(rù)房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能(néng)没你想象(xiàng)的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核(hé)心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信(xìn)达在(zài)京东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述(shù)不良债权(quán)转让(ràng)项目的(de)处(chù)置主体是(shì)中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中(zhōng)国信达(dá)北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背(bèi)后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且早已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说明(míng)这些房子实(shí)际(jì)上都是卖出去(qù)了(le)的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为什(shén)么中(zhōng)国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押(yā)出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押(yā)，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北(běi)京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒(méi)体“地产(chǎn)八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最(zuì)大的(de)，没准还是(shì)债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办(bàn)理过户手续的(de)，如果业(yè)主没有过(guò)错，人民(mín)法院不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已(yǐ)经查封的可以向法院提(tí)出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权(quán)利保护(hù)问题的批复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以(yǐ)居住(zhù)为目的购买(mǎi)房(fáng)屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付(fù)请求(qiú)权优先于建设工程价(jià)款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款的商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终结前(qián)已实(shí)际(jì)支付(fù)剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不良债权，实(shí)际(jì)上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债(zhài)权公司中(zhōng)国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一(yī)股(gǔ)东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年(nián)4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置(zhì)地等选(xuǎn)择退出了(le)赫华恒瑞的(de)股东(dōng)行列(liè)，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者(zhě)由中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中赫集团既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北京豪宅圈留下一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中(zhōng)赫集团进入(rù)北京的第一(yī)个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为北京当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业(yè)内(nèi)外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这(zhè)句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华(huá)府等(děng)，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽(suī)然已经推(tuī)出了8年(nián)之(zhī)久，但其依(yī)旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少(shǎo)知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在(zài)钓(diào)鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后(hòu)，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在(zài)今年年初“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追(zh小卖部一天卖1000利润多少，一个小卖部一天卖1000能赚多少uī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转型，但转型之路(lù)并不好走。早在2008年(nián)开始(shǐ)，中赫集(jí)团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光(guāng)，放到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国(guó)安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部全(quán)部(bù)股权。如果北京国(guó)安的估值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据(jù)企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条(tiáo)股权(quán)出质记录(lù)。质(zhì)权(quán)人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建工、山东国际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间(jiān)完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅国安的(de)经营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据(jù)北京产(chǎn)权交易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压(yā)力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也(yě)3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生效法律文书(shū)确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在实(shí)控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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