OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库(kù)科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延续此前几日的下跌(diē)走势(shì)，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易(yì)日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的重要承(chéng)租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权(quán)益人将继(jì)续密(mì)切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负(fù)责人也(yě)表示，近期(qī)已同步启动了应急预(yù)案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动(dòng)产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外(wài)价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技的事件继续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消(xiāo)息(xī)影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达(dá)到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全(quán)市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前高山流水是什么意思服务项目，服务里面高山流水是什么意思上(shàng)市的8只产业(yè)园(yuán)区基(jī)础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均(jūn)跌(diē)幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经(jīng)披露张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园项目出租(zū)率有所下降(jiàng)，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二(èr)级(jí)市场价格出(chū)现波(bō)动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规避的(de)原因，最(zuì)近几个交易日场内资(zī)金有(yǒu)所流出，但(dàn)是，不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期(qī)出(chū)租率下跌并不(bù)会从根(gēn)本上影响(xiǎng)其内(nèi)外价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目前(qián)随(suí)着二级市场价格(gé)下跌，风险也得到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情绪面等多(duō)重因素(sù)影响，不好(hǎo)判断价格是不是已(yǐ)经完(wán)全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其实有些隐含收益(yì)率高的产品(pǐn)具(jù)备一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一(yī)定(dìng)的(de)投(tóu)资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张(zhāng)江(jiāng)园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度对经营现(xiàn)金流没有造成大的影响，“事件性利空下调(diào)至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也(yě)强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租金收入受不(bù)受影响，影响多(duō)大，估(gū)计园区会最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募(mù)拟(nǐ)新购入基(jī)础设(shè)施资产张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行(xíng)已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后(hòu)续(xù)情况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披(pī)露的张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一度(dù)二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回(huí)落。在随(suí)后召(zhào)开的业绩说(shuō)明会中管理人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了(le)一定(dìng)提振，二(èr)级(jí)市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的(de)扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张江光(guāng)大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中(zhōng)的(de)储备租户(hù)正常转化后，项目出租率将得(dé)到回升(shēng)。没(méi)想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的扩(kuò)募(mù)之(zhī)路(lù)又(yòu)迎来(lái)了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了(le)市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负责人坦言，事发突(tū)然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第(dì)一时间即奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通和核实工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润(rùn)大(dà)厦是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉新区国资委也高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负(fù)责人介绍说，目前储备租(zū)户还是比较丰富(fù)的，覆盖了(le)芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向面(miàn)积(jī)超过了(le)2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租(zū)户需要一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署(shǔ)租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金(jīn)给了我(wǒ)们(men)一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态(tài)度，我们肯定要全(quán)力与时间赛(sài)跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道(dào)。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的(de)张江光大(dà)园项目一季度(dù)末也(yě)有(yǒu)将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人(rén)有那么(me)多储备租(zū)户，之前的(de)空(kōng)置率为何未能得(dé)到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运(yùn)营为(wèi)导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户(hù)的调租和(hé)换租都属于正常情(qíng)况(kuàng)，而(ér)这次项目(mù)的(de)大租户退(tuì)租(zū)正好(hǎo)发生在(zài)市场活(huó)跃度的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下滑情况(kuàng)没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户(hù)的分(fēn)隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多是两千多平(píng)的大平层，楼的成(chéng)新度高一些(xiē)，单价(jià)也贵一些(xiē)，张江光大(dà)园单层以一千平的面积(jī)为(wèi)主，还有一些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预(yù)算(suàn)挑(tiāo)选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以后，新老资(zī)产(chǎn)的管理人都变成(chéng)了一家(jiā)，后(hòu)续(xù)我(wǒ)们在资源(yuán)共(gòng)享和(hé)联合营销方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协同效应，相(xiāng)信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述负(fù)责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科(kē)目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一(yī)些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目(mù)，这些(xiē)都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造(zào)张(zhāng)江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的坚实后盾和(hé)储备资源。“我们(men)非(fēi)常重视张江REIT这个(gè)资本平台(tái)和它未(wèi)来(lái)的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发情(qíng)况需要解决，但是这和我们在张江科(kē)学城这三十年(nián)建设(shè)发展过程中(zhōng)所经历的(de)相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难(nán)，尽一切可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负面影响(xiǎng)，维持(chí)预期和市场的信心。”

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