OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波(bō)，如今(jīn)，二级(jí)市(shì)场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续(xù)延续此(cǐ)前几(jǐ)日(rì)的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升(shēng)，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日(rì)跌(diē)幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是(shì)其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新购(gòu)入基(jī)础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后(hòu)续(xù)情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外(wài)，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入(rù)项(xiàng)目的原始权(quán)益人相关负(fù)责人也表示，近期(qī)已同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提前退租(zū)的可(kě)能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新区(qū)国(guó)资委也高度(dù)关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华安张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会(huì)从根(gēn)本上(shàng)影(yǐng)响其内外价(jià)值(zhí)，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件继续(xù)扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市(shì)场价格开(kāi)始震(zhèn)荡走低，午盘(pán)收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近(jìn)几个交(jiāo)易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日(rì)上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募(mù)REITs市场整体表现(xiàn)上看(kàn)，目前(qián)上市的8只产业(yè)园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招(zhāo)商蛇口产业园(yuán)REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同程(chéng)度下(xià)跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张江光大园项(xiàng)目出(chū)租率有所下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件(jiàn)，因此导致二(èr)级市(shì)场价格出现波(bō)动。”一位(wèi)业内人(rén)士(shì)分析称。

　　不过，在上述(shù)人(rén)士看来，尽管出(chū)于风险规避的原因(yīn)，最近几个交易日(rì)场内资(zī)金有所(suǒ)流出，但(dàn)是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外价(jià)值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格下跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情(qíng)绪(xù)面等多重因(yīn)素影响，不好判(pàn)断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内(nèi)人士表示(shì)，今年整(zhěng)体REITs市场表现(xiàn)低(dī)迷，不少(shǎo)产品年(nián)内二(èr)级市场(chǎng)跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高的(de)产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资(zī)者(zhě)。此(cǐ)外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的(de)投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园区(qū)最终(zhōng)能顺利解决招防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行商，平稳过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造(zào)成(chéng)大的影响，“事件性利(lì)空(kōng)下调至(zhì)得这么(me)急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是落(luò)到租金(jīn)收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技(jì)是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执(zhí)行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协议(yì)的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园项目出租率下(xià)降(jiàng)事项，一度二级市场价格出(chū)现回(huí)落。在随后召开的业(yè)绩说(shuō)明会(huì)中(zhōng)管(guǎn)理人就(jiù)相关事项进行了解释(shì)说明，市场(chǎng)信(xìn)心得到(dào)了(le)一定(dìng)提(tí)振，二级(jí)市场(chǎng)价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的(de)扩募说明会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光(guāng)大园项目(mù)的信(xìn)心，预计签署意向书(shū)和(hé)合(hé)同谈判中防晒衣买什么颜色的好，七种颜色防紫外线排行的储(chǔ)备租户正常转化后(hòu)，项目出(chū)租(zū)率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负责人坦言，事发(fā)突然确实始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第(dì)一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了(le)沟通和核实(shí)工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的(de)可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领(lǐng)导高度(dù)重视，据悉新区国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租(zū)户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片(piàn)测试、人工智能(néng)、航天产业、信(xìn)息(xī)技术等产业客(kè)户，租赁意(yì)向面积超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储(chǔ)备转化为实(shí)际租(zū)户(hù)需要一些时间。

　　“我们正(zhèng)在着(zhe)手通过(guò)签署租赁意向书来尽快锁定一些重要租(zū)户。虽然收了三个月(yuè)履约保证金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责的态(tài)度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负(fù)责(zé)人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的(de)同(tóng)区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对(duì)此相关负(fù)责人解(jiě)释(shì)，张江光大园一(yī)直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市(shì)场化运营为导向，历(lì)史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租(zū)和换租(zū)都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而这次项目的大租户退租(zū)正好发生在市场活跃度(dù)的短期(qī)低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在看到出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有得到及时(shí)修复后(hòu)，张江(jiāng)这边也作了一定的资源调(diào)配和倾斜，引入了(le)一些(xiē)储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润(rùn)大厦和(hé)张江光大园项目在给租户的分隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金(jīn)水平等(děng)方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多(duō)是两千多(duō)平的(de)大平层，楼的(de)成新(xīn)度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为(wèi)主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态的(de)物业。租户(hù)自身也会有(yǒu)诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都变成(chéng)了(le)一家，后(hòu)续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相信(xìn)可以做得更好。”上述(shù)负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责(zé)人(rén)表示(shì)，张(zhāng)江集团(tuán)和张江高(gāo)科目前在管资产(chǎn)约五(wǔ)百万方，还有(yǒu)一(yī)些(xiē)其他在开发的储(chǔ)备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现(xiàn)打造(zào)张(zhāng)江园区产业空(kōng)间资产上(shàng)市(shì)平(píng)台目(mù)标的(de)坚实后盾和(hé)储备资源。“我们(men)非常重视(shì)张江REIT这个资本(běn)平台(tái)和它未来(lái)的发(fā)展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩(kuò)募(mù)是我们实现(xiàn)基(jī)金扩容的第一步，也(yě)是至关重(zhòng)要的一步，眼下我们可能(néng)面临了一些突发情(qíng)况需要(yào)解决(jué)，但是这和我们在张(zhāng)江(jiāng)科(kē)学城这(zhè)三(sān)十年建设发展(zhǎn)过程中所经(jīng)历(lì)的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽一(yī)切可(kě)能化解当前(qián)突发事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期和市(shì)场的(de)信心。”

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