OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍(réng)未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT开(kāi)盘继(jì)续(xù)延续(xù)此前(qián)几(jǐ)日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦的重(zhòng)要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已(yǐ)签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益人相关负责(zé)人(rén)也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退(tuì)租的(de)可(kě)能事项。由(yóu)于张润(rùn)大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士(shì)表(biǎo)示，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会(huì)从(cóng)根本上影响其内外价(jià)值，投资(zī)者(zhě)应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开(kāi)，此后二级市场价(jià)格开始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度(dù)扩大到8.30％，随后价格有所回升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不(bù)利消息影(yǐng)响，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来(lái)，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市(shì)场(chǎng)公募(mù)REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其(qí)余7只均有不(bù)同程度(dù)下跌(diē)，8只产业园区(qū)基础(chǔ)设(shè)施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目(mù)出租(zū)率(lǜ)有所下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二(èr)级市(shì)场价格出现波动。”一位业内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避(bì)的原因，最近几个交易(yì)日(rì)场(chǎng)内资金有所流(liú)出，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项目(mù)短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同(tóng)时表示，目(mù)前随(suí)着二级市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定(dìng)释放(fàng)，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情(qíng)绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价格(gé)是不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市(shì)场跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐含收(shōu)益率(lǜ)高(gāo)的产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏(sū)的(de)步伐(fá)，产业园区、物流类(lèi)等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基(jī)金执行董事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若(ruò)张江园区(qū)最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)没有造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么急(jí)、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回调不(bù)少了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大，估计园区会(huì)最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称(chēng)，哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格(gé)出现(xiàn)回落(luò)。在随(suí)后召开(kāi)的(de)业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理人(rén)就相关事(shì)项进行了解释(shì)说(shuō)明，市场信心得到了一定(dìng)提振，二级市场价(jià)格表现(xiàn)也趋于平(píng)稳。据了解(jiě)，张江 REIT在(zài)5月11日(rì)召(zhào)开的(de)线上和线下的扩(kuò)募说(shuō)明会(huì)上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈(tán)判中的储备租(zū)户(hù)正常转化(huà)后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅过了(le)不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募(mù)之路(lù)又(yòu)迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市(shì)场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人坦言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟通和核实工作(zuò)，并同步启动了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全(quán)国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目(mù)，公司领导高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户(hù)情况，相关负姝妤怎么念，姝妤字怎么读音是什么责人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智能、航天产业、信息(xī)技术等(děng)产业客户，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户(hù)需要一(yī)些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了(le)三(sān)个(gè)月履约保证金给(gěi)了我(wǒ)们(men)一(yī)些空间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态(tài)度(dù)，我们肯(kěn)定(dìng)要全力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短(duǎn)期内完(wán)成去化。”相关负(姝妤怎么念，姝妤字怎么读音是什么fù)责(zé)人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项目一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么(me)多(duō)储备(bèi)租(zū)户(hù)，之前的空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于正常情(qíng)况，而这次(cì)项目(mù)的大租户退租正好发(fā)生在(zài)市(shì)场活跃度的(de)短期低(dī)点，目前市场情况已(yǐ)有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到及(jí)时修(xiū)复后(hòu)，张江这边也作了(le)一定的(de)资(zī)源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租(zū)户。

　　另外，张润(rùn)大厦和张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租户的分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准、租(zū)金水平等方面也有一(yī)些差异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平(píng)的(de)大平层(céng)，楼的成(chéng)新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千(qiān)平(píng)的面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自(zì)身需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都变成(chéng)了一(yī)家(jiā)，后(hòu)续我(wǒ)们在资(zī)源共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可(kě)以(yǐ)做得更好。”上述负(fù)责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团(tuán)和张(zhāng)江(jiāng)高科(kē)目前在管资产约五百万方，还有一些其他在开发(fā)的储备项目，这(zhè)些(xiē)都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实(shí)现(xiàn)打(dǎ)造张江园区产业(yè)空间资产上(shàng)市平台目标(biāo)的(de)坚实后盾和(hé)储备资源。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个资本平(píng)台和它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容(róng)的第一步，也是(shì)至(zhì)关重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发情况(kuàng)需(xū)要解决，但是这和我们在张江(jiāng)科学城这(zhè)三十年建设发展过程中所经历的相比，只(zhǐ)能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信(xìn)心排除万难，尽一(yī)切(qiè)可能化解(jiě)当前突(tū)发事(shì)件的所有负面(miàn)影响，维(wéi)持预(yù)期和市场的信(xìn)心。”

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