饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布了关于(yú)规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源(yuán)客源(yuán)优势收取过高(gāo)费用、未明(míng)码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户个人(rén)信息等问题(tí)，加重交易当(dāng)事人负(fù)担、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部门从(cóng)加强从业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收费(fèi)、严(yán)格实(shí)行明码标价等(děng)十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张(zhāng)大伟称，随着城市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京(jīng)、上(shàng)海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房(fáng)成(chén勿必和务必的区别，务必是什么意思呀g)交依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心(xīn)首席研究(jiū)员(yuán)李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民来(lái)说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居(jū)民往往通过中介来完成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用信息不对称等问题，将(jiāng)非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等(děng)，对居民造成额外的负担，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易(yì)过(guò)程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行(xíng)为(wèi)及其主体进行规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管(guǎn)理和调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推进这项工作的意义更大，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监管重(zhòng)点

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来对房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务行业关注(zhù)最多的一(yī)个话题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手(shǒu)房(fáng)屋交易(yì)过程(chéng)中(zhōng)，部分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费(fèi)。以北(běi)京某房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房(fáng)屋，中介费(fèi)约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经纪(jì)服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价。引导(dǎo)由交(jiāo)易双方(fāng)共同承(chéng)担(dān)经(jīng)纪服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产经纪(jì)服务收(shōu)费标(biāo)准的最早依据是1995年(nián)国(guó)家计委(wěi)建设部下发(fā)的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样的规定：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪(jì)服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定的收(shōu)费标(biāo)准基(jī)础(chǔ)上(shàng)适(shì)当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京(jīng)二手房(fáng)中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定价，房(fáng)地产经纪服务收费(fèi)多(duō)少由(yóu)各中介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房产(chǎn)中介机(jī)构在实(shí)际收取费用过程中，相(xiāng)关(guān)监(jiān)管部门当前(qián)并未明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需(xū)在服务过程中对收费(fèi)标准进行(xíng)明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资(zī)标准，综合计算出合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应当在经(jīng)营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠(qú)道(dào)，公示服务项(xiàng)目、服(fú)务内(nèi)容(róng)和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提供的基(jī)本服务(wù)和延(yán)伸服务(wù)，应当分别(bié)明确服务项目和收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机构收(shōu)费前应当向交易(yì)当事人出具收(shōu)费(fèi)清单，列明收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字(zì)确(què)认。

　　另外，对(duì)收(shōu)费明显高(gāo)于市场平均水(shuǐ)平的(de)房(fáng)地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和(hé)城乡建设(shè)部门将会同市场监管等部(bù)门采取约谈(tán)等综(zōng)合措施(shī)进行重点监管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依(yī)法(fǎ)查处不(bù)按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的(de)行为。对房地产经纪机构相关违法违规(guī)信息(xī)，市场监管部(bù)门要依法(fǎ)依规(guī)纳(nà)入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味(wèi)着，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有望(wàng)大(dà)幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中(zhōng)原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建(jiàn)部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则(zé)实(shí)行分档定价，合(hé)理降(jiàng)低住(zhù)房买卖(mài)和租赁经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是规(guī)范行(xíng)业，打击收费过(guò)高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场(chǎng)豪(háo)宅和普宅本来收费就(jiù)不(bù)同(tóng)，各家(jiā)收(shōu)费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出(chū)的意见仅为鼓励性(xìng)质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件而非(fēi)规定(dìng)，未来如何(hé)具体认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示(shì)，“从目前市场看(kàn)，经纪服务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利(lì)于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多(duō)房源(yuán)在产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪服务(wù)行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖(mài)过程(chéng)中，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介(jiè)费，但在一(yī)些热点城市的(de)二手(shǒu)房(fáng)交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形，因部(bù)分购(gòu)房者处于弱势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均(jūn)由购房者来承(chéng)担。即使(shǐ)一些房东愿意承(chéng)担中介(jiè)费(fèi)，这部分费用也可能通过(guò)转嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家(jiā)，市(shì)场这种所谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其(qí)视(shì)为向购房者单(dān)边收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公(gōng)司(sī)可能会(huì)利用其(qí)支配地位，在原先经纪服务(wù)收费的(de)基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费用，房(fáng)东(dōng)往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实际上(shàng)相当于变相推高了房价。两部(bù)门提出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于(yú)房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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