文：任泽(zé)平(píng)团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实(shí)力的别建(jiàn)了(le)，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步入(rù)高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实(shí)现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过这道(dào)关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于落(luò)实(shí)中央(yāng)房(fáng)住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于(yú)保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商(shāng)品房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了(le)商(shāng)品房预(yù)售制度(dù)。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来(lái)了！发达(dá)国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工程进(jìn)度(dù)在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会触发(fā)风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制度有(yǒu)一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配套房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能(néng)兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下(xià)，取消(xiāo)预(yù)售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过(guò)长期系统的(de)专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转期长等(děng)问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的(de)需求是相(xiāng)当(dāng)高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量有所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售(shòu)，也(yě)解决了制造(zào)商(shāng)的资金问题，降(jiàng)低投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房供不(bù)应求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的(de)一(yī)个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制度(dù)的(de)监(jiān)管，即(jí)要(yàowork on的用法以及语法，workon的用法总结)求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账(zhàng)户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操(cāo)作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼花(huā)”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市(shì)化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不(bù)再适(shì)用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发时间周(zhōu)期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动(dòng)下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契(qì)合中国内地(dì)的(de)商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资(zī)金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出(chū)售给购(gòu)房者，由购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房(fáng)企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的(de)稳步发展起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速(sù)发(fā)展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居民居住水平(píng)，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开(kāi)放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平(píng)方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增(zēng)至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比(bǐ)从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至(zhì)18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉(lā)动(dòng)中(zhōng)国内地经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不良率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道(dào)，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的(de)合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根(gēn)据购房(fáng)合(hé)同向开发商主(zhǔ)张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据(jù)按揭贷款合同(tóng)按(àn)时向银行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂(liè)等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临较(jiào)大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规(guī)定了开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城(chéng)市重(zhòng)点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被(bèi)迫(pò)继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发(fā)时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠(gāng)杆(gān)，这样做提供了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程(chéng)度上(shàng)把风(fēng)险甩给了(le)购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验work on的用法以及语法，workon的用法总结ng>

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重(zhòng)：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低(dī)，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式支(zhī)付(fù)，或(huò)按工程进度分期(qī)支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工程进度付款，按揭贷(dài)款按(àn)照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由(yóu)政府或第(dì)三(sān)方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发商为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保(bǎo)修期(qī)，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发(fā)商(shāng)凭work on的用法以及语法，workon的用法总结验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期(qī)房定(dìng)金一定期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前(qián)资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付(fù)环节，定金比(bǐ)例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金(jīn)或首付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通过(guò)按(àn)揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证行或(huò)产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可(kě)通过(guò)申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提(tí)供一定比例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发(fā)放的(de)验收(shōu)凭证，通过(guò)验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合(hé)同(tóng)后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原(yuán)因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证(zhèng)费(fèi)和土(tǔ)地交易(yì)税，分别(bié)为(wèi)房(fáng)屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购(gòu)房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行支(zhī)付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计了两种保险，保险的(de)功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保(bǎo)险公司保证开发(fā)商赔偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方(fāng)律师严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当(dāng)开发(fā)商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确(què)认工(gōng)程进度、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开(kāi)发商，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供(gōng)给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律要求开(kāi)发商必须完成(chéng)定金保全措施才可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设(shè)置(zhì)购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并将(jiāng)相(xiāng)应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的(de)剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银(yín)行(xíng)专门(mén)项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权(quán)合同以及订(dìng)金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购房(fáng)者向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订后(hòu)、地基(jī)完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到(dào)了政(zhèng)策(cè)出(chū)手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚(gāng)需和改善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的(de)支(zhī)持力度(dù)，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局部停(tíng)贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强(qiáng)有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充(chōng)分估(gū)计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复杂(zá)性(xìng)，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的(de)保障。余(yú)款(kuǎn)支(zhī)付环节，建立按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制或交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。