万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让这个位(wèi)于(yú)北京海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地(dì)产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神秘开(kāi)发商——中赫集团，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集(jí)团成了共(gòng)同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押(yā)的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿(zī)势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件(jiàn)背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)”，但谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上(shàng)，上架(jià)了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司不良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示(shì)，上(shàng)述(shù)不良债(zhài)权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司北(běi)京市分公(gōng)司（下称中国信达北(běi)分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万(wàn)次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上(shàng)都(dōu)是卖出去(qù)了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上(shàng)述内容。有(yǒu)豪宅中(zhōng)介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都是北京(jīng)的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也(yě)是万柳书院(yuàn)的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确(què)实已(yǐ)经支付价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达(dá)转(zhuǎn)让这笔(bǐ)不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根(gēn)据(jù)相(xiāng)关法律(lǜ)规定，民事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办(bàn)理过户手续(xù)的(de)，如果业(yè)主没有过(guò)错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院(yuàn)提出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办(bàn)理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利保护(hù)问(wèn)题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于(yú)建(jiàn)设工(gōng)程价款优先受偿(cháng)权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应(yīng)当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款规定。

书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么kquote>

　　也就是说，如(rú)果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫手山芋(yù)。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔(péi)了(le)夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示书名号之间有没有标点符号，书名号之间有标点符号么，目(mù)前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后(hòu)者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没(méi)有(yǒu)很大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民(mín)知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中赫集团进(jìn)入北京的(de)第(dì)一(yī)个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一(yī)块(kuài)块从(cóng)荷兰(lán)运回来的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树(shù)，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都(dōu)令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的(de)墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法(fǎ)拍房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之(zhī)久，但(dàn)其依(yī)旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受(shòu)追捧(pěng)。

　　

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北(běi)京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿。

　　

　　今年(nián)年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文(wén)书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　

　　从(cóng)知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了(le)体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果北京国安(ān)的估值(zhí)一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什(shén)么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份质押(yā)陆(lù)续(xù)质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商(shāng)业(yè)保理(lǐ)、北京建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完全(quán)吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状况没有得到(dào)改善(shàn)，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被5次(cì)列被执行人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同(tóng)成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文(wén)书确定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国(guó)安(ān)，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善(shàn)其身？

　　

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