万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达为(wèi)了(le)收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主(zhǔ)的维(wéi)权信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富(fù)人被精准收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个(gè)位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司不良债权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体(tǐ)是中国信达资(zī)产管(guǎn)理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都是(shì)卖(mài)出去(qù)了的，是(shì)有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房子(zi)根本(běn)没有网签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签、没(méi)办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不(bù)少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　电动牙刷如何自w到高c，将电动牙刷放在小洞里作文trong>不过，如果这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国(guó)信达转(zhuǎn)让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已经(jīng)支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查(chá)封的(de)可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执行异(yì)议(yì)申(shēn)请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同(tóng)时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居(jū)住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押权(quán)以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人(rén)民(mín)法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商(shāng)品(pǐn)房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支付剩余(yú)价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房子均为(wèi)“已售(shòu)未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国信达(dá)申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显示，目前(qián)中(zhōng)国(guó)信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很(hěn)高的(de)国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随(suí)后开(kāi)发的万柳书院，更(gèng)是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保利、万(wàn)科(kē)等大型(xíng)知(zhī)名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿(zī)态(tài)杀(shā)入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是(shì)每平米20万(wàn)元的(de)价(jià)格，都令业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的(de)它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业(yè)广场、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些(xiē)对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平(píng)米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如(rú)知名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七号院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名(míng)商业大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务(wù)，中赫集(jí)团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今(jīn)年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪(háo)宅(zhái)的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收(shōu)购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫(hè)集团从(cóng)中信(xìn)集(jí)团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部全部股权(quán)。如(rú)果北京国安的(de)估(gū)值一直没变(biàn)，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿(y电动牙刷如何自w到高c，将电动牙刷放在小洞里作文ì)。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国际信(xìn)托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等(dě电动牙刷如何自w到高c，将电动牙刷放在小洞里作文ng)。

　　这(zhè)与入主北京国安(ān)的时(shí)间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国(guó)安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易(yì)所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周金辉(huī)夫妇还在持续质(zhì)押手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义务，上(shàng)述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目(mù)前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又如何能独(dú)善(shàn)其(qí)身？

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