文：任(rèn)泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会(huì)议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现(xiàn)房销售(shòu)”，不(bù)足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是(shì)对(duì)购房者(zhě)的不(bù)公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质(zhì)量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二(èr)次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这(zhè)样有助(zhù)于落(luò)实中央房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消预(yù)售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少国家(jiā)存在(zài)预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得(dé)政府批(pī)准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期(qī)房(fáng)后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度(dù)是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约(yuē)处罚(fá)措施(shī)作(zuò)为(wèi)保障的(de)，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)，所以(yǐ)不如借(jiè)机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要(yào)坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一(yī)定能化解这个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经(jīng)济(jì)和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施现房销(xiāo)售(shòu)是(shì)实现老百姓安居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在当(dāng)前的(de)情况下，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付(fù)前预(yù)售(shòu)资金第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代(dài)在(zài)中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是(shì)地(dì)产行业盛(shèng)行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于木屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的(de)需求(qiú)是相(xiāng)当高(gāo)，不过大多(duō)数居民(mín)的(de)储(chǔ)蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的(de)方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这(zhè)一系列问题，不少(shǎo)地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独(dú)到的见解，在努力寻求方(fāng)法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下(xià)九(jiǔ)龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的(de)资(zī)金压(yā)力(lì)，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋的(de)建造和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国(guó)香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一大(dà)特(tè)色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式(shì)推(tuī)动(dòng)了中(zhōng)国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管(guǎn)部(bù)门不断完善(shàn)、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为了防(fáng)止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监(jiān)管账户(hù)资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师(shī)行(xíng)在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目(mù)完(wán)工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化(huà)配(pèi)套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利(lì)分房制度(dù)也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套(tào)差等(古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好děng)问题(tí)，因此福利分房制(zhì)度(dù)不(bù)再适用于当(dāng)时的(de)国情(qíng)。叠(dié)加房地(dì)产市场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国(guó)香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房(fáng)制度改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配(pèi)，逐步(bù)实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新(xīn)体制，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房(fáng)地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应(yīng)速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开(kāi)始房改货币化，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅速(sù)出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的(de)商品房预售制度(dù)。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为(wèi)：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的(de)开发(fā)商(shāng)而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过(guò)去20多年(nián)对中国(guó)内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步发展(zhǎn)起到了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资金(jīn)需(xū)求，也提高(gāo)了居民(mín)居(jū)住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民从(cóng)筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住(zhù)房事(shì)业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国家几百(bǎi)年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从(cóng)不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的(de)比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十(shí)多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多(duō)个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地(dì)产对金(jīn)融(róng)、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉(lā)动的投资占全社(shè)会固定资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三(sān)分之一。从房地(dì)产融资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房(fáng)市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房市值的(de)比例(lì)较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资(zī)本市(shì)场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票(piào)、债券(quàn)市值较(jiào)低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前(qián)的负面(miàn)效(xiào)应愈发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大(dà)部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者和(hé)银行的按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据(jù)购(gòu)房合同向(xiàng)开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担(dān)的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行作为按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的预售合(hé)同和(hé)按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还(hái)款(kuǎn)能力或短(duǎn)期(qī)不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监管的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法，由房地(dì)产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行(xíng)“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户(hù)、或进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续建设。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套(tào)取的资(zī)金，在房(fáng)企各地项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度(dù)上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说(shuō)，国外商品房预售制度(dù)呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现重大延(yán)期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金(jīn)由(yóu)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账户监管。如果(古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好guǒ)开发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全(quán)部来(lái)自银行(xíng)，银行根据(jù)工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开发(fā)商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款。古巴对中国人友好吗，古巴为什么对中国人这么好

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国(guó)开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合(hé)同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按(àn)工期支付房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度(dù)，一般(bān)分7笔进行(xíng)支(zhī)付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比例(lì)因项(xiàng)目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房者(zhě)一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付(fù)交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例(lì)通(tōng)常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师(shī)将(jiāng)资(zī)金转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元时，开(kāi)发(fā)商(shāng)必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅(zhái)地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售。什(shén)么是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融机(jī)构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订(dìng)定金保证委(wěi)托(tuō)合同(tóng)，设置购房者定金的保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需向购房(fáng)者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超(chāo)20％的定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定(dìng)金(jīn)外(wài)的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡(pō)开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同以及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付及印花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展(zhǎn)商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要(yào)求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基(jī)完(wán)工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等(děng)完(wán)工(gōng)等(děng)，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供(gōng)在此(cǐ)过(guò)程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了政策出(chū)手临(lín)界(jiè)点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和房企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)。长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段(duàn)，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充(chōng)分保护购房者的(de)权益。资金(jīn)监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银(yín)行(xíng)的第(dì)三方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这(zhè)样将(jiāng)极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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