文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试(shì)点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建你的(de)房子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购房者(zhě)的不公平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是权(quán)宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平(píng)的(de)预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地(dì)产税(shuì)。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房(fáng)者非(fēi)常不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交(jiāo)房的风险。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，这样(yàng)有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一(yī)下：商品房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国(guó)香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆(gān)的(de)方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管(guǎn)保(bǎo)障措(cuò)施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要(yào)严格的资金监管(guǎn)、分期支付以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)，以(yǐ)后改为现房销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性，现在中(zhōng)国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和(hé)社会，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商(shāng)业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子(zi)是(shì)天大(dà)的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从(cóng)这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、实(shí)施现房销售是(shì)实现老百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务(wù)院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过(guò)长(zhǎng)期(qī)系统的专(zhuān)项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年(nián)代，中国香港还(hái)未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖(qī)身于木(mù)屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列问(wèn)题(tí)，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式(shì)一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇的市民数(shù)量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司(sī)，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于(yú)商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在(zài)努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一(yī)块地(dì)盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说(shuō)明书，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点(diǎn)，即先收取买(mǎi)家的(de)订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐(qí)买家的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也(yě)解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时(shí)可(kě)谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售(shòu)模式成为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼(lóu)花(huā)模(mó)式推动了(le)中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大角(jiǎo)咀的一个楼(lóu)盘因建(jiàn)筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完成(chéng)，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监(jiān)管账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需(xū)求大和供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城(chéng)市(shì)化配套问(wèn)题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不(bù)再适用于当时的(de)国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开(kāi)发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住房制(zhì)度(dù)改革(gé)，加快住(zhù)房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖(mài)期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两大(dà)难(nán)题，开发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的(de)开发，形成滚动开发(fā)模式(shì)，住房(fáng)供应速度加快。自此中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房改货币(bì)化，中国人民(mín)银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作用推动(dòng)了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的(de)行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一(yī)次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了(le)全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的(de)最(zu先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案ì)主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年(nián)对中国内(nèi)地房地(dì)产市场的稳步发展起到(dào)了(le)重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展(zhǎn)阶段的(de)资(zī)金需求，也提(tí)高了居民(mín)居住水平(píng)，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达(dá)国(guó)家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期(qī)房累计(jì)销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国(guó)内地房(fáng)地产行(xíng)业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无(wú)到(dào)有、从(cóng)国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占(zhàn)全(quán)社(shè)会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导(dǎo)致银(yín)行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住房(fáng)市(shì)值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住(zhù)房市值与(yǔ)股(gǔ)债房(fáng)市值的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负(fù)面效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的(de)按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到下行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身(shēn)信用和购房者对行业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当(dāng)用(yòng)于(yú)有关的(de)工程建设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但(dàn)多年(nián)以来全国并没有统一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定(dìng)，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太(tài)原先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等(děng)城(chéng)市则(zé)按照项目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账(zhàng)户、或进(jìn)入(rù)监管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售款监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资(zī)金(jīn)，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金转给(gěi)房企，而(ér)拨(bō)付的工(gōng)程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地(dì)项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款保(bǎo)护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部(bù)分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发放按(àn)揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量的(de)保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定(dìng)的保修期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国(guó)期房(fáng)定(dìng)金一(yī)定期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金(jīn)比(bǐ)例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国(guó)官(guān)方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平(píng)均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金全(quán)部来自(zì)银(yín)行(xíng)，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由(yóu)于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率，开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)前(qián)，购房者需(xū)支付约2000欧的定(dìng)金并进行预约(yuē)公(gōng)证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地(dì)交易税，分别为房(fáng)屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使用(yòng)期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购(gòu)房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两(liǎng)种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各(gè)环节内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同(tóng)签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一(yī)般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后才(cái)能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超房款(kuǎn)的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修(xiū)订，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法(fǎ)》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即(jí)买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定(dìng)金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可(kě)返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付(fù)比例方面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发(fā)展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依(yī)照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此过(guò)程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者(zhě)的订金与付款(kuǎn)会存入银行专门的(de)项目(mù)资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须(xū)与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房屋(wū)保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部(bù)停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房企包括民(mín)营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估(gū)计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房(fáng)者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制是(shì)大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质量和先公四岁而孤全文翻译及注释，先公四岁而孤全文翻译答案诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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