5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总份额均(jūn)较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央企(qǐ)获(huò)得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作成共识

　　从公募基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地(dì)产行(xíng)业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公(gōng)募对房地(dì)产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得(dé)以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从排(pái)位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是万科最为(wèi)明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市(shì)好于三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产行业轻(qīng)松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类(lèi)，包括房地产等(děng)几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增加(jiā)了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的房(fáng)价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经过去，未(wèi)来(lái)行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问(wèn)题(tí)（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业(yè)进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过(guò)大(dà)鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率(lǜ)的(de)提升(shēng)。当(dāng)行业需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的(de)认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股来(lái)看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一(yī)的上实发展，五一(yī)假期(qī)归来(lái)后日成交(jiāo)量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发展的主营(yíng)业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服(fú)务、工程项目、酒(jiǔ)店经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的收入利润规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建(jiàn)筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中(zhōng)持(chí)续驻(zhù)足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十(shí)中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入(rù)前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当(dāng)季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述(shù)两家上海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣(róng)安地(dì)产则(zé)是主要布局(jú)在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司(sī)股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士分(fēn)析：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙(lóng)头的(de)价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出(chū)；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土地(dì)供给(gěi)较多（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信(xìn)用问题(tí)或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基(jī)本在(zài)30％以上；从融(róng)资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中(zhōng)特估(gū)的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地(dì)产行(xíng)业的(de)结构(gòu)性机会依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清(qīng)的过(guò)程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估(gū)的角度(dù)从中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后(hòu)，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创(chuàng)造(zào)能(néng)力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对(duì)较低，企(qǐ)业(yè)自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较(jiào)低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度提升(shēng)的头部公司。”星(xīng)石投资首(shǒu)席研(yán)究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光(guāng)明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个(gè)方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江(jiāng)集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这(zhè)些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士(shì)张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng水密码这个牌子靠谱吗，水密码这个牌子怎么样)周刊》分析表示(shì)，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两(liǎng)三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之(zhī)后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资(zī)力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销售业(yè)绩的(de)增(zēng)长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城(chéng)市四月环比三月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内(nèi)的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面(miàn)压力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半(bàn)年报(bào)冲(chōng)业绩(jì)出现(xiàn)市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一(yī)个(gè)市场乏力(lì)现象。也就是说，第(dì)二季度(dù)、第三季(jì)度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个(gè)房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏(sū)速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多的企业，会伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐(zhú)步(bù)体现出来。所以只能耐(nài)心地去等(děng)待它的基(jī)本(běn)面不断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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