近(jìn)两(liǎng)年火(huǒ)爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士对此表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该类(lèi)产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经营权分红目(mù)前(qián)已包含了利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎(yíng)来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的(de)公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源(yuán)为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易价格的(de)变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场(chǎng)价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设施资产的(de)经营(yíng)现(xiàn)金流，投资(zī)人(rén)通过(guò)基金募集材(cái)料和信息披露文件(jiàn)，结合行业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金(jīn)份额(é)持有人实际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投资者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券(quàn)投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年度(dù)可分配金(jīn)额以现金形(xíng)式分(fēn)配给投资者，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置(zhì)多元(yuán)化提供一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排抓手，具有较(jiào)强的(de)配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相对于(yú)投资债券相对(duì)高的(de)收(shōu)益性，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包(bāo)收(shōu)益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期(qī)，也是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完成(chéng)率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的(de)分(fēn)红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据(jù)单(dān)位基金份额的(de)分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金份(fèn)额(é)净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投(tóu)资者长(zhǎng)期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人(rén)士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基(jī)金分红前提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分(fēn)红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到(dào)期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是(shì)该类投资者(zhě)应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类(lèi)两大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益，而(ér)持有特(tè)许经(jīng)营类产(chǎn)品的收(shōu)益主要来(l一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排ái)自项目每年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本金的归(guī)还，两者的(de)比率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标的时，应(yīng)了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性不同(tóng)而形(xíng)成(chéng)区(qū)别。特许经营(yíng)权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层资(zī)产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市场价(jià)格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有机(jī)会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业(yè)内(nèi)人(rén)士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区(qū)别。经(jīng)营活动产生的(de)现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者(zhě)对经(jīng)营权类的(de)资产(chǎn)可以(yǐ)更(gèng)多关注内(nèi)部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的(de)资产更多关注分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合(hé)实(shí)力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回(huí)调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说(shuō)明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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