文：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间(jiān)，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房(fáng)地产从大开发时(shí)代步入高质(zhì)量发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义(yì)。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企(qǐ)稳(wěn)健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消(xiāo)预售制(zhì)度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可(kě)以开(kāi)始销售(shòu)，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前(qián)进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要(yào)严格(gé)的资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的(de)，如果没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如(rú)借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房(fáng)进入存量时代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心和房(fáng)地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归(guī)实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发(fā)商的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。所有商(shāng)业的本质(zhì)是(shì)向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施(shī)策。

　　作(zuò)者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系(xì)统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高(gāo)，不过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋(dòng)楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国(guó)香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周转期长等问题(tí)。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分(fēn)层(céng)出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式一经推(tuī)行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业直觉和多年(nián)经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务(wù)的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减(jiǎn)轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为(wèi)当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场的一(yī)大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出(chū)现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了(le)对(duì)于预售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发(fā)商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需(xū)放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要(yào)求(qiú)律师(shī)行在(zài)银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续(xù)需自(zì)身推动(dòng)项目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地(dì)面临住房(fáng)需求大和供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住(zhù)房基础等(děng)城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时(shí)推行(xíng)的(de)是“统一管理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也(yě)出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临(lín)商品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少(shǎo)大型房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内(nèi)地(dì)房地(dì)产市(shì)场的(de)一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持国内房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)改革。例如(rú)，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利(lì)分房(fáng)转向市(shì)场(chǎng)经济(jì)的商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自(zì)此中国内地(dì)开始房改货币化(huà)，中国(guó)人民银行等多(duō)方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国(guó)内地的商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房(fáng)地(dì)产开(kāi)发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次(cì)性付(fù)清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了全部购房款(kuǎn)，这(zhè)点与(yǔ)中国香(xiāng)港的(de)按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　作为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年(nián)对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居(jū)到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住(zhù)房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为中(zhōng)国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

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　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十(shí)多年长周期(qī)繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业(yè)从无(wú)到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产(chǎn)也(yě)成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中(zhōng)房地(dì)产对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投(tóu)资占(zhàn)全社会固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项贷款(kuǎn)余额(é)的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托(tuō)等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是(shì)因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合(hé)同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两个独(dú)立(lì)的合同关系(xì)，如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房(fáng)合同向开发(fā)商主张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者(zhě)丧失(shī)还(hái)款(kuǎn)能力(lì)或(huò)短期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监(jiān)管规定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市(shì)重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的(de)建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报(bào)价计(jì)算重点资(zī)金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代(dài)的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付(fù)资(zī)金(jīn)，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地(dì)项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金(jīn)循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房(fáng)者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或(huò)按(àn)工程进(jìn)度分期(qī)支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按(àn)揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房烂尾(wěi)保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房(fáng)由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合湖南信息学院是几本公办的吗，湖南信息学院是几本,学费多少(hé)格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定金及首付(fù)款由第三(sān)方(fāng)公证行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动(dòng)机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房(fáng)屋交付时(shí)需取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按(àn)建(jiàn)造工期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或(huò)购(gòu)房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行(xíng)预约(yuē)公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按(àn)照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低(dī)首付(fù)比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般(bān)分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节点可(kě)分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的(de)定金由(yóu)保险公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要在合同签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但是交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余(yú)款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过(guò)房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后才(cái)能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房预售资金监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户前(qián)经过(guò)两道(dào)关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发商需向(xiàng)购房者(zhě)赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满1年保(bǎo)修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合(hé)同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为合同(tóng)签订后、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金(jīn)与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界点，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业(yè)，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介(jiè)入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重大延期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提(tí)供充分的(de)保(bǎo)障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购(gòu)房(fáng)者(zhě)的权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关(guān)部门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期(qī)制(zhì)度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问(wèn)题(tí)全权负责(zé)、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者(zhě)在保修(xiū)期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存(cún)量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房(fáng)民众的(de)最根(gēn)本最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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