文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一(yī)个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱(qián)没(méi)实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地(dì)义。当然二次(cì)房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系(xì)列风(fēng)险。取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了(le)商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期(qī)房后并非像中国一样在(zài)支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程(chéng)进度(dù)在(zài)完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期(qī)支付(fù)以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制度，以(yǐ)后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观(guān)讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进(jìn)入存量时(shí)代(dài)，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地(dì)产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的(de)过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社(shè)会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时(shí)，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民(mín)的(de)储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资(zī)金(jīn)实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛行(xíng)的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系(xì)列问题，不少地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资金(jīn)周转。当时其(qí)在(zài)购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家(jiā)的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋的(de)建造(zào)和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港(gǎng)房(fáng)地产市(shì)场的一大(dà)特色，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场的改(gǎi)革(gé)，“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完(wán)善(shàn)、规范化，建(jiàn)立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开发商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目(mù)完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如(rú)出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面(miàn)临(lín)住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来，中国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业(yè)化(huà)的进(jìn)程大于(yú)城市(shì)化(huà)进程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配(pèi)套(tào)差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制度(dù)不再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求量大(dà)，而社(shè)会缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产(chǎn)市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一(yī)步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中(zhōng)国(guó)内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成契合(hé)中国(guó)内地的(de)商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者，由购房者支(zhī)付定金或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度(dù)付(fù)款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的(de)稳步发展起到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗(wō)居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进步，数(shù)十年时间走完发达(dá)国家几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区面积由(yóu)7438平方公里增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至00后初中学历很丢人吗34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为(wèi)中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售最(zuì)主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)住宅期(qī)房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积(jī)的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业(yè)的(de)发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增(zēng)至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高增长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房(fáng)地产带(dài)动的(de)上(shàng)下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地产业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等(děng)通道(dào)业(yè)务(wù)，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为(wèi)住房(fáng)市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实(shí)存在，当前的(de)负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房等风(fēng)险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是(shì)两个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发商发(fā)生违约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据(jù)购房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧(jiù)需要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还(hái)，因此购房者(zhě)承担(dān)的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为(wèi)按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的(de)预(yù)售合(hé)同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面(miàn)临(lín)较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开发企(qǐ)业(yè)预售商品房00后初中学历很丢人吗(fáng)所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定(dìng)，各地实(shí)行“一(yī)城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报(bào)价(jià)计算(suàn)重点资金。而事(shì)实(shí)是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监(jiān)管账户(hù)、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼(lóu)盘(pán)没(méi)有(yǒu)资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调(diào)预售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行(xíng)业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比如(rú)工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资(zī)金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但(dàn)一定(dìng)程度(dù)上(shàng)把风(fēng)险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购房者预付(fù)资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋(wū)交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方式(shì)支付，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还(hái)款，交付(fù)前资(zī)金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来自银行(xíng)，银行根(gēn)据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商(shāng)在(zài)房(fáng)屋交付时需取得由(yóu)政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房屋(wū)。签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定(dìng)金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原(yuán)因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需(xū)支付(fù)公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在(zài)购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比(bǐ)例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般来(lái)说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全(quán)部完工，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在(zài)支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次(cì)发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险的(de)功能是(shì)当房(fáng)屋(wū)出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通(tōng)期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容(róng)确(què)认无误(wù)后签订首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英(yīng)国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才能(néng)交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环节，英国期房预(yù)售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日(rì)元(yuán)时，开发商必(bì)须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的(de)20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后由(yóu)于房屋供(gōng)给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施才可(kě)预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定(dìng)保(bǎo)证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先(xiān)支付(fù)的(de)购(gòu)房款也(yě)受该措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外(wài)的(de)剩余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同(tóng)时(shí)购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加(jiā)坡期房同样采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合同签订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也(yě)依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付(fù)款会(huì)存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融(róng)工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估(gū)计形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制。长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发(fā)商(shāng)违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的(de)第三方资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪用(yòng)现象(xiàng)。交(jiāo)付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房(fáng)保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣00后初中学历很丢人吗币。

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