文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的(de)全(quán)国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计(jì)，现在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存(cún)量时代(dài)，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆(lù)和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列(liè)风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于(yú)房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一(yī)样在支付完(wán)首付款(kuǎn)后(hòu)从银行(xíng)一次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款(kuǎn)，而(ér)是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有这些保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地(dì)产回归(guī)实(shí)体经济和居(jū)住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲，如果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参(cān)考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共(gòng)房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资(zī)金实力才能(néng)购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇(yǔ)出租是中国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题。针对这一系列问题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商资金(jīn)周转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽说明(míng)楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的(de)资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期(qī)付款”的(de)销售模(mó)式成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心(xīn)的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的(de)情(qíng)况，但监管部(bù)门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的(de)监管机制(zhì)，促(cù)进市场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全(quán)透明化机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的(de)责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制(zhì)度。建(jiàn)国以(yǐ)来(lái)，中国(guó)内地优先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础(chǔ)等城市化(huà)配(pèi)套问题，才能(néng)进一(yī)步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分(fēn)房(fáng)制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也(yě)出现(xiàn)了(le)分配不(bù)公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不再适(shì)用于(yú)当时的(de)国(guó)情。叠(dié)加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房(fáng)转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解决了(le)房企缺少资(zī)金和开发时(shí)间周(zhōu)期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地(dì)产市场的发(fā)展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是为(wèi)了缓(huǎn)解房企资金压力，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设(shè)。具(jù)体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设(shè)中的(de)房屋预先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在中国(guó)内(nèi)地实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次(cì)性付清首付款，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港的按照工(gōng)程进度(dù)付(fù)款有所不同(tóng)。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品房(fáng)销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对(duì)中国(guó)内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)的(de)资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到住(zhù)宅小区(qū)，从全民(mín)蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间(jiān)走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿(yì)人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区(qū)面(miàn)积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住房存量(liàng)报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地(dì)房地产行业的(de)发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房(fáng)地产历(lì)经二(èr)十多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展，房地产企业(yè)从无到有(yǒu)、从(cóng)国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字产(chǎn)企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业(yè)增(zēng)加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产开发投(tóu)资(zī)占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额(é)的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地产(chǎn)融资存量占社融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值(zhí)与股(gǔ)债房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立(lì)的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根(gēn)据(jù)按(àn)揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经(jīng)营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合同，已经从(cóng)银(yín)行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行承(chéng)担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了(le)开(kāi)发企业预售(shòu)商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工(gōng)程总额报价计算(suàn)重(zhòng)点(diǎn)资金。而(ér)事实(shí)是，不(bù)少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入(rù)监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的(de)资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆(gān)，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统筹拿地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者预付资金，一(yī)般(bān)设有定金或预(yù)付款保护机(jī)制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金(jīn)方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房者开始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提(tí)供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发商为(wèi)购房者(zhě)提(tí)供一(yī)定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房(fáng)款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付(fù)方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付(fù)外，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后(hòu)通(tōng)过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及(jí)首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司(sī)的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不(bù)承(chéng)担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银(yín)行(xíng)根(gēn)据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字尾(wěi)险

　　德(dé)国期房可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还(hái)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项目获(huò)批后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧(ōu)的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法律少儿频道主持人都有谁啊，少儿频道主持人叫什么名字全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同后，购房者(zhě)需支付公(gōng)证费和土地交易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房(fáng)款中，属于(yú)购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低首(shǒu)付比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也(yě)采取按(àn)工(gōng)期(qī)支付(fù)房款的制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例(lì)因项目(mù)而异(yì)。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购房者可在支(zhī)付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次(cì)发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险公司(sī)保(bǎo)证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公(gōng)司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一(yī)般会在(zài)合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公证公司(sī)的检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成“预售(shòu)房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后(hòu)由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根(gēn)据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的(de)部(bù)分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付(fù)环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选(xuǎn)购权合(hé)同以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订(dìng)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付(fù)节(jié)点(diǎn)一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工(gōng)等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购(gòu)房者的订金与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须(xū)与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运(yùn)转的房企(qǐ)包括民营企业，加(jiā)大支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重组(zǔ)整(zhěng)个行业，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估(gū)计形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保(bǎo)险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况提供(gōng)充分的(de)保(bǎo)障。余款支付(fù)环节(jié)，建立(lì)按工程进度付(fù)款(kuǎn)机制(zhì)或交(jiāo)房后按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门直接(jiē)监管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全(quán)权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。另一方面，取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本(běn)最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣(liè)币。

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