近两年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是观(guān)察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特(tè)许经(jīng)营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特(tè)许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例(lì)的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要(yào)收(shōu)益来(lái)源为持有期分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及(jí)基金份额(é)交易(yì)价(jià)格的(de)变化。基金份额二级市(shì)场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波动。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要(yào)来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资(zī)人通过基金(jīn)募集材料(liào)和(hé)信息(xī)披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施(shī)证券投资基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后(hòu)基金年度可分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配给(gěi)投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来(lái)看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红(hóng)类似于债券(quàn)派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分(fēn)红水平的(de)预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看(聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观经济(jì)的影(yǐng)响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济(jì)预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根据单位基(jī)金(jīn)份额的(de)分红金(jīn)额进行计(jì)算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均(jūn)可以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注(zhù)二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分(fēn)红包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募(mù)基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分红差异很大，大多数普通(tōng)投(tóu)资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面(miàn)临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的收益(yì)，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还，两者(zhě)的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率(lǜ)相对(duì)较低，也有足够年限(xiàn)收回本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负责(zé)人提醒(xǐng)投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目(mù)的(de)分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项目剩余期限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权(quán)类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的(de)经营(yíng)活动(dòng)现金流，二是(shì)可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本(běn)质性(xìng)区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的现金(jīn)净流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的(de)现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得(dé)到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的(de)资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的资产(chǎn)可(kě)以更多关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益(yì)主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综(zōng)合(hé)考虑原始权益人综合(hé)实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连(lián)回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载(zài)明聚丙烯和聚乙烯有什么区别，二聚环戊二烯(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配(pèi)金额预(yù)测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实(shí)际分红(hóng)金额(é)与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及市场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设施(shī)项(xiàng)目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行(xíng)判断(duàn)。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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