5月(yuè)以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的(de)机构(gòu)对(duì)于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募(mù)所持(chí)有的房地(dì)产行业标(biāo)的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三(sān)年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎在今年一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示(shì)，公募重仓持有(yǒu)房地(dì)产板(bǎn)块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保(bǎo)利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的(de)重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名(míng)最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只(zhǐ)房地(dì)产龙(lóng)头股从(cóng)排(pái)位上(shàng)看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其(qí)是万(wàn)科最为(wèi)明显；其次是金地集团退(tuì)出百大(dà)之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二(èr)级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一(yī)去(qù)不返了。“如(rú)果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧(cè)发生了(le)更大的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名(míng)的(de)上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人(rén)士(shì)持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业(yè)前雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语几年17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面积很(hěn)难再(zài)出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数(shù)量增加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有(yǒu)一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程(chéng)，还(hái)是人均住房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的(de)杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也(yě)不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过(guò)去(qù)，未(wèi)来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得(dé)市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见顶回落(luò)时(shí)，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会(huì)，机会(huì)在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的(de)认识转变，精(jīng)耕(gēng)细作(zuò)个股成(chéng)为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类(lèi)标(biāo)的股中，本(běn)月(yuè)以来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段(duàn)恰好(hǎo)排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分(fēn)别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司(sī)拿地(dì)结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从(cóng)数(shù)字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这(zhè)样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三(sān)个(gè)季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上(shàng)海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份(fèn)报喜的成绩单：首季公司(sī)实(shí)现营(yíng)业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上(shàng)市(shì)公司(sī)股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大(dà)流通股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外(wài)联袂出现的(de)机(jī)构还有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关人(rén)士分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组(zǔ)后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企趁(chèn)机获(huò)取低成本土(tǔ)地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿(ná)地力度（拿(ná)地金额(é)/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券指雨水像从盆里泼出来一样比喻雨大势急的四字词语 形容下暴雨的四字词语出：“房地产行(xíng)业的结构性(xìng)机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资产运营(yíng)能力的(de)多(duō)重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中(zhōng)特(tè)估，国央企(qǐ)相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较(jiào)于民(mín)企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在(zài)于(yú)集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量(liàng)发展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发(fā)展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以此(cǐ)带(dài)来(lái)估(gū)值(zhí)中枢的(de)提升，应(yīng)该关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对(duì)较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于行业集中度提(tí)升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背景龙头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出(chū)现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的(de)房(fáng)企，主要(yào)是因为过去(qù)两三年时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城(chéng)市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而(ér)在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确(què)定性。其实整个市场从四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城(chéng)市(shì)四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可(kě)能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以及(jí)其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的(de)要慢(màn)很多，我们要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面的钱(qián)。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随(suí)整个(gè)行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等(děng)待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅为举例分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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