导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国(guó)房地产市场黄金(jīn)二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续(xù)低景气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过剩(shèng)，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足，它(tā)与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额(é)外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两(liǎng)人户占(zhàn)比不(bù)断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数增多(duō)。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有着不小差距，“住上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存(cún)在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多(duō)体现(xiàn)在(zài)住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露(lù)全(quán)国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市(shì)二手房挂牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾(wù)，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅(zhái)套(tào)数，回答(dá)当前的房子(zi)是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国(guó)户(hù)均拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)过剩(shèng)的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害(hài)综合风险普(pǔ)查(chá)工作情(qíng)况(kuàng)为主(zhǔ)题的(de)新(xīn)闻发布(bù)会(huì)上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获(huò)取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算(suàn)下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次(cì)人口普查数(shù)据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出(chū)城(chéng)镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住(zhù)宅(zhái)才是城(chéng)镇居(jū)民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数据和(hé)方(fāng)法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房(fáng)等非商品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没(méi)有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民住宅相关(guān)数据(jù)有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计(jì)算中国(guó)居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商品(pǐn)住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我们就(jiù)能(néng)够得到城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计(jì)销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民(mín)拥(yōng)有的户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅(zhái)，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去(qù)十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一套(tào)房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流(liú)动、居民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国的(de)流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人(rén)口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有住(zhù)宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但(dàn)高房(fáng)价迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占(zhàn)据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的(de)县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说户均1km等于多少米 1km是不是1公里(jūn)一套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大(dà)等问(wèn)题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的不(bù)便和安全(quán)隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的(de)住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然(rán)这与城市(shì)土(tǔ)地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平(píng)，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭(tíng)界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需(xū)要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会(huì)有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规(guī)模为(wèi)2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会(huì)因(yīn)户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新(xīn)的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增(zēng)量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于(yú)人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住(zhù)宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比(bǐ)势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境，背(bèi)后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求(qiú)还将(jiāng)有所增(zēng)加。1km等于多少米 1km是不是1公里ong>

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着密切正向联(lián)系(xì)。随着经(jīng)济发展水平(píng)的提(tí)高，中国的(de)人均住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么(me)未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量的供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于(yú)城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预(yù)期。