万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要(yào)做地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱(qián)款不得不将中赫抵押(yā)的(de)75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早已售(shòu)出(chū)，业主并非中赫集(jí)团，那(nà)些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房(fáng)产的有(yǒu)钱(qián)人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业主的维权(quán)信(xìn)息，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅(zhái)的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁(shuí)都(dōu)没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债权总(zǒng)额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北京赫华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团有限公司是(shì)共同(tóng)债务(wù)人。目(mù)前，该项目已(yǐ)有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故(gù)事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说(shuō)明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是卖(mài)出(chū)去了(le)的，是有(yǒu)人住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明(míng)这些房子根本没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也(yě)没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强学区房，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本(běn)都是北京的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒(méi)体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过(guò)，如(rú)果这(zhè)些业(yè)主确实已经支付价(jià)款并实(shí)际(jì)占有，那(nà)么，中国信(xìn)达转让这笔不良(liáng)债权(quán)回(huí)本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还(hái)是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根(gēn)据相关法律规(guī)定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查封(fēng)，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房消(xiāo)费(fèi)者权利保护问题的批复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部(bù)价款，主张其房屋(wū)交(jiāo)付请求权(quán)优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权(quán)以及(jí)其(qí)他债(zhài)权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支持。只支(zhī)付了部分价款的商品房消费者，在一审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结(jié)前已实际支付剩余(yú)价款的，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债(z一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗hài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯(sù)到金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中(zhōng)国信达已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此(cǐ)前(qián)，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其他(tā)房企，中赫(hè)集团既没(méi)有(yǒu)很大(dà)规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但却(què)在(zài)北京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京(jīng)当(dāng)年的(de)“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场，无论(lùn)是一块(kuài)块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平(píng)府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京(jīng)豪宅圈的(de)地(dì)位。2014年末上市的它，对手是当时有名一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗的融创观澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它(tā)远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院(yuàn)虽然已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居(jū)住在万(wàn)柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上(shàng)了(le)，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在(zài)豪宅开发商光环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次(cì)成为被执行(xíng)人(rén)，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国(guó)安(ān)坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖(wā)出背一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗后的中赫集团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控(kòng)人周金(jīn)辉的(de)人生轨(guǐ)迹(jì)跟着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在于收(shōu)购北(běi)京国(guó)安。

　　近(jìn)十年(nián)来，房(fáng)企纷(fēn)纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多元化业务(wù)，先(xiān)后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此拿下北京国(guó)安(ān)俱乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么(me)中赫集(jí)团拿下北(běi)京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质押，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时(shí)间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安后，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京(jīng)产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部(bù)实现(xiàn)营业(yè)收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿(yì)元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的(de)中赫集(jí)团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也(yě)3次与中赫(hè)集团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上(shàng)述(shù)被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿的北(běi)京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身？

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