文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点(diǎn)现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了(le)，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者(zhě)的(de)不公(gōng)平(píng)。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代步(bù)入高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时(shí)了(le)，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天(tiān)经(jīng)地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如(rú)果按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制(zhì)对购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房(fáng)的(de)风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系(xì)列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗(sú)称(chēng)卖楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政(zhèng)府批(pī)准后(hòu)才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分(fēn)期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售(shòu)制度是需(xū)要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度(dù)有助(zhù)于降负债(zhài)降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心(xīn)和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的(de)本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为中心，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居(jū)乐业、社会(huì)长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金(jīn)融支持当期(qī)三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来(lái)形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金(jīn)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对(duì)于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层(céng)出(chū)售、还印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期(qī)付款形式，等新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房(fáng)屋的建(jiàn)造(zào)和(hé)销(xiāo)售，也解决(jué)了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付款”的(de)销售(shòu)模式(shì)成为当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的(de)住房供(gōng)不应(yīng)求(qiú)的问(wèn)题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式推动了中国香(xiāng)港楼(lóu)市几(jǐ)十(shí)年(nián)繁(fán)荣(róng)，但(dàn)期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大(dà)角咀的一(yī)个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监管(guǎn)体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内(nèi)地面临住房需求大和(hé)供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套(tào)问题，才能(néng)进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房制度(dù)，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问(wèn)题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度(dù)不(bù)再(zài)适用于当时(shí)的(de)国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制，从(cóng)计划经济下(xià)的福(fú)利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发(fā)时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国内地的商品房预(yù)售制度(dù)。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房(fáng)者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款(kuǎn)的行为。区别(bié)于(yú)中国香(xiāng)港，在中国内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登记和(hé)预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一次性付清剩余房款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款有所不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而(ér)言，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市(shì)场快速发展阶段的(de)资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年(nián)时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售(shòu)最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，2005年中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业的(de)发(fā)展。中国内(nèi)地(dì)房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售(shòu)金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企崛(jué)起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数(shù)量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批(pī)发(fā)、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融(róng)资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致银(yín)行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债房市(shì)值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市(shì)值较低(dī)，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从(cóng)个(gè)人(rén)层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商(shāng)品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购(gòu)房(fáng)者(zhě)只能(néng)根据(jù)购(gòu)房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进行影(yǐng)响自(zì)身(shēn)信用和购房者(zhě)对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的(de)发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房(fáng)者(zhě)签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如(rú)果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力或(huò)短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监(jiān)管资(zī)金(jīn)去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预(yù)售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于(yú)有关(guān)的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金监(jiān)管规(guī)定，各地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市(shì)重点监管资金(jīn)比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报(bào)价计算(suàn)重点资金。而(ér)事实(shí)是(shì)，不(bù)少购(gòu)房款未(wèi)进入(rù)监管账户(hù)、或进(jìn)入监(jiān)管账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实(shí)际上，在过(guò)去房地产大开(kāi)发(fā)时代的(de)高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资(zī)金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工(gōng)程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做(zuò)提供(gōng)了(le)资(zī)金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式(shì)，但(dàn)一定程度(dù)上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式(shì)支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交付质量的保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者(zhě)提供(gōng)一(yī)定的保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款

　　美(měi)国期(qī)房定(dìng)金一(yī)定(dìng)期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低首付比(bǐ)例为顺丰有冷链运输吗现在 顺丰有冷链保鲜运输吗3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)付(fù)后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节(jié)，定金(jīn)比(bǐ)例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方(fāng)公(gōng)证行(xíng)或产权保险公(gōng)司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担(dān)任何责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过程(chéng)中(zhōng)的资(zī)金全部来自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度向开发商提(tí)供(gōng)一定(dìng)比例(lì)的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动(dòng)机(jī)监管(guǎn)开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验(yàn)收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭按(àn)工(gōng)期(qī)放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋(wū)。签署购房合(hé)同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金(jīn)并进(jìn)行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任何(hé)原因(yīn)不能购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有(yǒu)规定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目(mù)而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司(sī)针(zhēn)对(duì)期房(fáng)设(shè)计(jì)了(le)两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当(dāng)房(fáng)屋出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司(sī)负(fù)责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买卖双(shuāng)方(fāng)律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认无(wú)误(wù)后签(qiān)订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，当(dāng)开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的(de)定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的(de)检验(yàn)验收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英(yīng)国期(qī)房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将资(zī)金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两(liǎng)道(dào)关口，有(yǒu)利(lì)于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付(fù)款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日(rì)本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商(shāng)向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托(tuō)合同，设置购房者定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购房款也(yě)受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭(bì)导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房款在交(jiāo)房(fáng)后(hòu)开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的(de)首付及印花(huā)税，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为(wèi)合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷(dài)款也依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金与付款(kuǎn)会存(cún)入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地产到(dào)了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点(diǎn)，重(zhòng)点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的(de)支持力度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付(fù)定金冻结(jié)至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进(jìn)度(dù)付款机制或(huò)交房后按揭贷(dài)款机(jī)制，充分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第(dì)三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资(zī)金(jīn)挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房(fáng)销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房民(mín)众的最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的(de)保障，这(zhè)样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。

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