导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住(zhù)建部(bù)披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不(bù)到一(yī)成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋(wū)中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。中国的(de)人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很(hěn)大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数(shù)据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，<2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据strong>直至2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示(shì)，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的近(jìn)三(sān)成都是流动人(rén)口，流动人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家买房，从(cóng)而产生了额(é)外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均人口规模(mó)缩小，一人户(hù)、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多。小家(jiā)庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需求有望(wàng)持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住上更大(dà)房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至(zhì)，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更多(duō)体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在(zài)不同(tóng)能级(jí)城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官方披(pī)露(lù)全(quán)国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是(shì)供需(xū)平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当(dāng)前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在以(2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅(zhái)。总的(de)算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇(zhèn)居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住宅(zhái)才是(shì)城镇(zhèn)居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是商(shāng)品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接(jiē)公(gōng)布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数(shù)据有两(liǎng)处(chù)可以直(zhí)接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量，我们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇居民(mín)户(hù)均(jūn)住(zhù)宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户(hù)比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺(quē)乏一个准确(què)统计(jì)。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据，大致测(cè)算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地产销(xiāo)售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售套数里的(de)期(qī)房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和(hé)购买二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是商(shāng)品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去(qù)十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭(tíng)都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房(fáng)的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量供给绰(chuò)绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房等因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英(yīng)国和日(rì)本的住宅套(tào)户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中，英(yīng)国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查(chá)数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作(zuò)的流动人(rén)口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工(gōng)资吸(xī)引打工(gōng)人(rén)，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低的县城购买一(yī)套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道(dào)等基(jī)础设(shè)施陈(chén)旧，给(gěi)住户的生活(huó)带(dài)来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求(qiú)，在未来(lái)大(dà)都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进(jìn)城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人(rén)数(shù)，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英(yīng)国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需(xū)要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们测算得到(dào)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而(ér)七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人(rén)口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日益明(míng)显，资源(yuán)和生产要素逐步向经济(jì)带、都(dōu)市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增(zēng)量2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增(zēng)量(liàng)为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必(bì)会进一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城(chéng)中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建(jiàn)筑面积(jī)小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础(chǔ)设(shè)施(shī)配套(tào)差(chà)、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活(huó)的环境，背后的(de)改善(shàn)性(xìng)需求有待(dài)释放。

　　第四，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小(xiǎo)户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活(huó)品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联(lián)系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去(qù)二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代已(yǐ)至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限(xiàn)于城市(shì)能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和老旧二手房之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是人(rén)，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低(dī)，其(qí)增(zēng)速可能超预期。

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